大发红黑大战平台:專題|弘陽德信先後上市,誰跑贏了市場?-趣闻趣事

作者:大发红黑大战平台发布时间:2019年11月21日 23:09  【字号:      】

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上市之後☆,兩家房企通過積極控制財務槓桿、提高現金短債比來降低財務風險◇∵∟。(略)高周轉、抓回款、搶去化成為企業提速的關鍵◇◇。(略)拿地投資方面┊﹡∵,弘陽與德信均十分積極∟□∴。(略)充足的土儲規模為企業實現千億目標提供有力保障﹡。(略)雖然弘陽和德信有很多相似之處⊙⌒∵,但18年開始兩家企業出現了分化□↑∴,究其原因可以發現兩家企業在人才戰略、企業多元化乃至外拓過程中對城市選擇及產品的定位有諸多不同∵。這些不同點對企業會有何影響♂↑,值得深入探索總結經驗♀。

回歸產品本身♂,準確定位市場需求是新環境下的房企競爭的重要手段↑⊙。隨着國內房地產行業整體規模增速放緩♂?∟,以及行業集中度的持續上升♂,回歸「產品」成為了業內的共識π◇?。規模房企已經開始在產品中引入智能科技化、項目管理信息化、精裝決策生成一體化、採購透明化◇。這些將是未來幾年的產品趨勢△,也是房企未來發展重點和核心競爭力∟♂。目前德信和弘陽都推出了各自的產品系♂⊙♂,但企業需要關注的產品差異化的打造∵┊∟,針對不同客群的需求、購買力等指標▽,企業在項目布局時應做到因地制宜△⌒。

首先⌒∵,要考慮當前業務發展目標♂,再進行合適的匹配▽◇◇。以弘陽為例♂♂﹡,在企業全國化布局的快速擴張時期∟,為了支撐業績上的發展▽□,選擇引入頭部房企高管調整營銷、運營、信管;接着圍繞多元化業務的戰略方向♀∵,又積極引入標杆房企相應的商管人才┊↑。人才在專業團隊中才能最大化發揮自身優勢∟﹡,於是在引進人才的同時可以考慮將原先拍檔或團隊共同引入♂,以減小團隊磨合難度♂⊿,保持默契度∴。

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德信專註地產開發主營業務∟↑△。2019年上半年□,德信住宅開發銷售收入佔總營收的比例超過98%〇,酒店、租金等其他收入佔比僅為1.3%┊⊙﹡。與弘陽對比□♂☆,德信在多元化方面仍然較弱♀,這種模式在地產整體市場較好、企業規模較小時影響不大∴⊿♂,但與弘陽的雙輪驅動模式相比增長動力不夠強勁∵◇☆。

通過「合作並表圖」可以進一步分析企業合作項目的並表傾向⊙。橫軸反映非控股股東權益佔比□﹡?,縱軸反映分佔合聯營業績佔比□。同時▽﹡↑,設定行業佔比均值為橫縱坐標相對位置π。這樣∴,分布圖被分為四個象限⊙,由於非控股股東權益佔比越高說明企業並表合作項目規模越大↑↑↑,分佔合聯營業績佔比越大說明企業非並表合作項目規模越大∴◇↑。所以處於第一象限的德信表現出「積極合作」的狀態△,並表和非並表合作項目均有較大佔比;而處於第二象限的弘陽合作項目多為非並表□,但合作規模仍高於行業平均水平□。

但是聯合開發也隱含着提業績不提營收∴,增規模不長利潤等諸多問題□┊┊,我們應該辯證的看待⌒⌒。首先合作規模較大會造成凈利率虛高△,由於企業的非並表項目利潤直接計提合聯營項目收益不會在營收中體現▽☆,而並表的項目中的凈利潤還包含非控股損益的利潤π∵,因此就有營收總數較小〇↑♂,和聯營項目收益以及非控股收益的存在拉高整體凈利率的問題?♂◇。在當下政策持續高壓♂◇,企業規模增長速度放緩△▽↑,集中度提升的大環境下☆△,假如房企僅僅為了追求增長聯合開發的比例過高▽▽□,這種只增業績不增營收的開發模式對企業的運營管控和操盤能力提升並無益處⊙◇,一味的關註銷售規模卻忽略操盤能力的提升會使得企業在越來越殘酷的規模淘汰賽中錯失競爭力♂☆。對於弘陽和德信而言⌒,近年來兩企業的合作規模在不斷擴大☆π,在企業千億征途之上如何保障高質量業績增長也是兩家企業需面對的挑戰之一?。

綜合來看↑,兩家企業在布局策略上的差異並不是很大〇,人才戰略和產品定位以及多元化是企業發展分化的主要因素﹡﹡∴。

把握市場走勢□∟,學會「踩點」?□,能快速提升業績﹡π∵,有效降低企業風險π。國內房地產受到政策影響較大♀♂〇,因此把握政策脈絡⌒☆∵,加深對市場環境的理解也就準確把握了市場節奏□?☆。無論是中南新城還是德信弘陽▽△,正是由於在2017年市場需求向三四線轉移時∴,擴倉三四線幫助企業實現了高速的業績增長◇┊。而當下政策仍緊♂,企業融資難等一系列因素影響下∵,土地市場不斷下行⊿,多個城市出現土地出現窗口?⌒☆,企業可加大關注力度⊙⊿,爭取「撿漏」♂┊⊿。

其實近幾年房企加大聯合開發是一個整體的趨勢♀∵,從近三年房企銷售業績的權益及操盤佔比來看??♀,TOP10房企的平均權益佔比已由2016年的82.4%下降至2019前三季度的75.7%▽,其他梯隊的房企也均有不同程度的下降﹡⌒∵,這是因為面對當下土地成本上升、融資持續收緊房企融資難、拿地難的市場環境☆,合作開發不僅能提高企業業績☆◇﹡,同時也可以幫助企業解決資金難題⊿♀,降低經營風險△↑。

上市使得兩家企業得到了有力的資金補充⊙◇,為企業發展助入強大的動力?□〇。從戰略層面來看┊▽△,兩家企業在布局外拓π〇?,債務控制等方面存在諸多相似∟,但是在人才引進?,多元化等方面的不同隨着上市進一步被放大☆⌒♂,業績增速也開始分化〇。為了了解企業業績分化的原因♂▽,我們通過對企業的財務、運營、戰略等多個層面的信息進行對比﹡,尋找兩家企業的相同點和不同點◇﹡。

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2015年以來企業均存在合作開發的情況∴,且合作力度在逐年增大↑⌒♂。從非控股股東權益佔比來看♀□,弘陽在2015年和2016年的非控股權益均為0∴∴,這意味着並表項目均為全資控股△△,從2017年有合作項目並表∴,當年末非控股權益佔比為1.9%?↑♂,2018年上市之後該比例升至8.3%⊿♂,並表合作項目佔比呈現上升趨勢↑。對比同時期德信的並表項目情況∟,2015-2017年?,非控股權益均達到了30%左右♂,在2018年更是達到了64%∟⊙,也明顯高於行業平均水準♂□。從分佔合聯營業績佔比來看⊿,2015-2016年兩家房企分佔合聯營業績均為負〇┊∵,我們判斷合作項目可能存在虧損◇,但更多可能是因為項目仍處於投資階段▽⊙,即使佔比無法計算∵π△,但仍能夠得出企業在這個階段已經存在非並表合作情況♀﹡。從2017年開始△☆△,非並表合作項目開始盈利∴,弘陽的應占合聯營企業業績維持在20%左右的水平⊿◇,德信早在2015年便達到29.8%的佔比∴,在2018年更是達到了64%↑△▽,說明兩家企業非並表項目合作情況比較多⊙♂。

因為合作開發能夠降成本、擴規模和分散風險♂┊,近年來越來越多的房企選擇這種開發模式♂♂□,整體表現為銷售權益比例逐年下降◇。弘陽和德信也在上市前就採取了這種策略△〇↑,因此規模增速較快□⊙。從財務報表來看∟┊♀,兩個指標可反映企業的合作規模:一是非控股股東權益佔總權益的比例▽,這部分反映了並表項目的合作情況;二是應占合聯營業績占稅前利潤的比例□,這部分反映了結算項目中非並表項目的合作情況〇⊙,有一定的滯后性〇〇。通過對行業近300家房企的數據分析∴⊙,我們得出近五年來非控股股東權益與總權益佔比均值落在20%至30%之間?♂,而應占合聯營業績與稅前利潤佔比均值落在5%-10%之間∟♀。

綜合來看□,兩家企業在布局策略上的差異並不是很大⊙,人才戰略和產品定位以及多元化是企業發展分化的主要因素∟。在行業規模增速變緩∟,行業集中度提高的大環境下☆?,企業的經營需要更加精細化⌒,對政策變動∵♀,市場走向的把握也都需要更加精準♂。

其次〇∴,要考慮當前業務發展規模π?π,相應提升內部人才比例⌒⌒。因為內部員工能夠更認可企業文化⊙,更了解公司的發展脈絡⊙,所以更能匹配公司的發展⊿∟∵。從這個角度上看⊙⌒,除了積極引進現有人才市場上的資源♂〇,房企也要構建自己的人才培養體系▽,逐步打造出自己的人才儲備隊伍∟↑。

◎  研究員 / 沈曉玲、汪維文、萬任澄、齊瑞琳、查明儀兩家房企在上市前有着相似的高速增長軌跡☆┊∟,這得益於其相似的長三角三四線區域深耕以及積極合作開發戰略△。弘陽和德信在上市前業績增速均領先於行業水平△〇∴,一方面是由於區域深耕的城市布局策略⊙,另一方面是因為兩家房企均傾向於合作的開發模式∴♀。也正是由於擁有紮實的基礎和穩健的發展勢頭□┊﹡,兩家房企先後申請在港交所上市〇∵。

上市之後☆♀∟,弘陽、德信開啟了相似的擴張之路□▽,由大本營長三角逐步向中西部以及珠三角兩大區域邁進∴△,從區域深耕轉向更加均衡的全國化布局三大區域☆π。19年上半年π∴,弘陽除了深耕大本營江蘇之外↑↑,在中西部的布局也逐漸增加∴,新進入西安、長沙、溫州、襄陽、江門、鹽城、阜陽、六安、滕州、三河等十城∴。受益於此〇〇,總土儲中珠三角以及中西部區域的建面合計佔比從去年同期的不到5%迅速提升到了19%⌒♀☆,其中中西部佔比提升12.1個百分點、珠三角佔比提升2.1個百分點∟⌒△,外擴趨勢明顯☆〇△。德信方面∵,19年上半年則新進入無錫、崑山、成都、上海、廣州五城┊┊♀,布局更加側重於一二線以及周邊強三四線城市▽。從總土儲分佈上,中西部地區佔比由年初的7%上升至14%♂♀,而新進入廣州使德信在珠三角區域土儲實現從無到有的質變⊙。

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上市前均在深耕省份廣泛布局↑。分析2017年弘陽和德信的銷售分佈情況?∴△,兩家企業的銷售額都全部來自長三角區域∟,雖立足不同省份♂π♂,但均積極布局深耕省份的中小城市⊙▽π。弘陽的銷售分佈在長三角的7個城市∴⊙〇,江蘇作為大本營□↑,佔據了其中6個城市☆☆△,達到88%的銷售佔比↑☆♀,其中大部分來自發家之地南京□,蘇州和南通的貢獻也較大▽。德信的深耕體現得更為明顯⊿,浙江省銷售額佔比高達98%┊〇┊,涉及12個城市?,溫州和杭州佔比大半□〇,但同時也下沉至德清、瑞安這樣的縣級小城市◇。就城市能級來看?⊿♀,兩家企業均在二線及三四線城市布局?☆,且從17年的銷售分佈來看三四線城市貢獻提升↑。弘陽2017年在三四線城市的銷售佔比為31.2%〇﹡,相比2016年上升了5個百分點;德信2017年在三四線的銷售佔比為75.4%﹡,較2016年大幅上升了32.4個百分點⌒。

在目前市場起伏多變的情況下⌒∵∵,房企多會結合自身規模情況進行多元化〇,通過與地產開發主業協同發展的方式來實現雙贏♂◇♂,如投資商業地產帶動地產發展及物業管理來提升品牌等?⊙⌒。

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