美國樓市失寵 移民和貿易政策不友好是關鍵-火星新闻

                                                2019年07月23日 15:25 来源:火星新闻
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                                                基斯教授也對第一財經記者表示∟,相較於上次經濟衰退前﹡⊙﹡,當前的住房和抵押貸款市場的處境更為安全♀♂↑,但低迷期可能很快會出現▽,房地產市場也會隨之下滑△◇。

                                                杜蘭頓對第一財經記者表示⌒♀⊿,預測未來總是很困難的♂,但從監管框架的變化來看?﹡┊,2008年那種級別的危機再次發生的可能性很低∵⌒,最近美國的房價並未瘋狂上漲┊♀∵,城市的建築活動也沒有過剩的跡象♂□♂。

                                                據NAR統計﹡♂,2018年4月至2019年3月間↑♂,外國買家在美國投資的住宅房產總額約為779億美元⌒,與統計周期的1210億美元相比⌒,下跌了36%▽。同期外國買家的成交數量也從266800個下降到183100個⌒◇,減少了31%┊,僅佔美國住宅銷售總額的3%?∟〇。

                                                沃頓商學院房地產和金融學教授沃切特(Susan M. Wachter)在接受第一財經記者採訪時則表示⊙﹡,在沒有出現經濟衰退的情況下♂∟⌒,美國房地產市場的繁榮還會持續下去↑,這是受積極基本面推動的□◇,而非(炒作的)泡沫♀↑⊙,因此短期內2008年的次貸危機不會重現♂◇。

                                                報告還顯示♀┊,購買美國房產的外籍人士之中∟,60%擁有美國的長期簽證許可⊿?。作為一個整體♂,他們購買房產的成交價格中位數為280600美元π☆,高於美國市面上所有房屋售價的中位數(259600美元)?⊿。

                                                通常而言∟┊,降息對樓市的刺激作用是顯而易見的∴▽△,但這次的情況可能會有所不同∟□□。杜蘭頓院長對第一財經記者表示□,雖然降息利好樓市△,但隨之而來的經濟衰退危機會削弱投資增長〇┊∵,因此實際效果料將相當有限┊。

                                                NAR這份名為《2019年美國住宅房地產國際交易概況》的報告顯示⌒,2010年起♂,海外投資者在美國住宅市場上的投資額為660億美元〇⊿♂。此後逐年增長□?┊,在2017年達到了1530億美元┊▽,創下了史上最高紀錄◇〇,但之後便一路下滑┊♀⊙。

                                                基斯也持類似觀點∵,他認為∴,即使發生經濟衰退∵,也沒必要擔憂美國房價會出現暴跌◇∵☆。一方面↑♀,房價取決於供求關係◇◇,經濟活動的急劇收縮意味着更多的失業率和更少的潛在購房者;另一方面◇∴,房價也取決於槓桿和抵押貸款⊿。目前♀,美國住房市場的槓桿率低於之前住房市場的鼎盛時期⌒∟。雖然存在許多低首付款貸款∵?,但承保標準仍然要比2004 ~ 2006年更加嚴格▽⊙﹡,幾乎在所有情況下都要仔細審查貸款人的收入記錄和資產情況◇↑┊。因此∵♂┊,基斯稱♀,如果在經濟衰退的情況下∟π♂,房價會下跌▽⊙,但是要比2008年金融危機期間的程度輕微許多☆▽。

                                                美國最近三次的衰退分別發生在上世紀90年代、21世紀初及2008年△,歷史數據顯示△,房貸利率在底部反轉一到兩年後♂,美國經濟就會陷入衰退∴⌒π。埃蒙斯由此推斷∟,美國經濟下次衰退的起點最早可能在今年第四季度┊﹡。

                                                美國聖路易聯邦儲備銀行經濟學家埃蒙斯(William Emmons)在最近的一份報告中指出﹡,自二戰以來┊,每次美國經濟衰退之前┊π,樓市都會率先出現異動♂┊♀,而目前美國樓市的整體走勢與最近三次經濟衰退之前的表現如出一轍⊙⌒♀。

                                                美國商務部7月17日公布的數據顯示∟◇,經季節性因素調整后的6月新屋開工量為125.3萬套┊◇,較5月的126.5萬套下降0.9%♀∴,單戶住宅的上漲被多戶建築的大幅下降所抵消⌒π∵。與此同時☆﹡,營建許可獲批量下跌6.1%至122萬份△,跌至兩年以來的最低水平▽◇⊙。

                                                該學院房地產學副教授基斯(Benjamin J. Keys)在接受第一財經記者採訪時也表達了類似觀點:「外資投資大幅下降可能是由多種因素造成的↑,但現任政府在移民和貿易方面的相關政策(所造成的影響)不容忽視π∵。」

                                                基斯則表示π,從長遠來看∵∴⊿,投資房產取決於工作地點和人們想要居住的地方☆┊π,有許多城市可以滿足這些要求∵♂◇。由於美國長期的經濟前景仍然較為樂觀⌒,因此更適合做長線投資♂△。不過▽♂∟,他也補充道⌒☆,短期來看♂┊,政策方面並不穩定♂∴↑,「現任政府正在通過其政策阻礙全球投資者(赴美投資)〇。」

                                                美聯儲將於7月底宣布降息△,基本上已是板上釘釘的事了↑↑♂,唯一的懸念無非是降25個基點還是50個基點□♂。降息在即π⊙⌒,抵押貸款利率持續下降﹡,不少美國建築商對未來前景感到樂觀π△⊙,但就目前來說□,美國房地產市場仍在不景氣中苦苦掙扎□〇,新屋開工數已經連續兩個月下滑◇♂♀。

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